Saturday | September 26, 2020

Guia de como comprar casas em leilão

– Que tipos de propriedades são vendidas em leilão?

Vários tipos de imóveis e bens (de carros clássicos à móveis usados) podem ser vendidos em leilão. O tipo de leilão (auction) que ficou muito conhecido nos EUA devido à crise imobiliária de 2008, é o de foreclosures (casas que estão no processo de serem tomadas pelos bancos). O processo de foreclosure dita que antes que o banco possa tomar posse da casa, o banco necessita tentar vender a casa em leilão público para recuperar o prejuízo. O banco só passa a ser dono da casa, caso o leilão falhe em produzir um comprador que arremate a propriedade por pelo menos a dívida pendente contra a mesma. Nesse caso, o banco “arremata” a casa e ela passa a ser chamada de REO (Real Estate Owned) e esse tipo de propriedade que se vê a venda com corretores e muitas pessoas chamam de foreclosure. Nesse artigo vamos discutir como comprar uma foreclosure de verdade, ou seja, antes do banco arrematar e revender. 

Existem dois tipos de leilões de casas: online e em pessoa. Independente de qual tipo de leilão você decida participar, lembre-se que transações imobiliárias podem ser complicadas; e passos e documentos extras podem ser requeridos além dos discutidos aqui. 

– Comprando propriedades em foreclosure em leilões presenciais. 

Aqui no estado da GA leilões de casas em processo de foreclosure acontecem sempre na primeira terça-feira do mês, na escadaria da corte do município onde a propriedade está localizada. Também tem leilões feitos na primeira terça-feira do mês, nos meses que o município decide fazer, vendendo as dívidas de impostos das propriedades. Iremos discutir esse assunto em outro artigo. 

Nesses leilões, representantes dos bancos fazem o leilão durante o dia em vários pontos da escadaria. É normal ver uma pessoa (o representante do banco) no meio de um grupo de pessoas (pessoas interessadas) em várias áreas da escadaria ao mesmo tempo. Nesses leilões, as pessoas interessadas em fazer lances nas propriedades, as vezes, precisam registrar com antecedência para as propriedades que estejam interessados e às vezes não. Mas sempre precisam provar que podem pagar pela propriedade 100% na hora em que ganhar o leilão, ou seja, essas propriedades não podem ser financiadas. Têm que ser pagas à vista na corte no dia do leilão. 

Os passos básicos para participar desses leilões em pessoa são:

– Encontre e acompanhe os Leilões 

As datas dos leilões estão disponíveis no site dos municípios, assim como no diário oficial dos mesmos. Você também pode entrar em sites com auction.com ou realtytrac.com para encontrar informações. Antes que qualquer casa seja posta à venda na corte, o banco precisa anunciar a venda publicamente por pelo menos 4 semanas antes da data do leilão. Esses anúncios são feitos no diário oficial dos municípios. Você também pode pedir ajuda ao seu corretor, mas lembre-se de que como não tem comissão sendo paga na venda dessas propriedades, o corretor irá pedir por compensação por esses serviços.

– Faça sua própria pesquisa

Propriedades vendidas em leilões estão sendo vendidas sem nenhuma garantia e sem a chance de se ver por dentro. Na realidade, muitas delas ainda estarão ocupadas e você só vai poder tomar posse depois de passar pelo processo de despejo junto a corte. Portanto, é muito importante pesquisar tudo o que puder sobre a propriedade, a área em que está localizada, e calcular muito bem o risco. É importantíssimo saber qual é o saldo devedor da propriedade (o mais aproximado possível) e se existem “liens” contra a propriedade. Liens são dívidas anexadas a propriedade que precisam ser pagas na hora da venda da propriedade. Ou seja, se você ganhar o leilão, possivelmente terá que pagar outras dívidas da propriedade além do preço de leilão dela. Portanto, é uma boa ideia contratar um advogado para checar tudo isso.

– Passe na frente da casa

Localização é o item mais importante de qualquer casa, porque podemos mudar tudo em uma casa, exceto onde ela está localizada. Então, vá no bairro da casa em horários variados, passe na frente da casa. Lembre-se que muitas dessas casas ainda estão ocupadas e é crime entrar em propriedades alheias. Portanto, tome muito cuidado para não perturbar ou invadir a casa de alguém. 

– Resolva as suas finanças

Como comentamos acima, você terá que pagar o valor completo da propriedade na hora da compra. Os leiloeiros geralmente aceitam money order, cashiers check, e dinheiro em espécie. 

– Cheque todos os dados do leilão 

Cheque várias vezes os dados do leilão e da propriedade, mesmo no dia do leilão por que podem mudar. Por exemplo, se uma propriedade está anunciada para ser leiloada na terça-feira e o dono negocia com o banco na segunda-feira, ela não irá mais ser leiloada na terça-feira. 

– Apareça no leilão e faça seus lances

Chegue ao leilão pelo menos uma hora antes, faça seu registro se necessário e preste atenção. Quando uma das propriedades que você estiver interessado começar a ser leiloada, dê seus lances até onde você estiver preparado para pagar por aquela propriedade na hora. Se os lances não chegarem pelo menos no mínimo que o banco aceitaria pela casa (esse valor muitas vezes não é revelado), mesmo que você tenha o lance mais alto, a propriedade é arrematada pelo banco que tem a divida contra ela. Caso você ganhe o leilão, o seu pagamento completo tem que ser feito de imediato e você irá receber um certificado de venda, uma escritura sobre venda (deed upon sale) e um formulário do IRS ( IRS Form 8300). 

– Espere pelo seu certificado de escritura (Certificate of Title)

Depois que você compra e paga pela propriedade na corte, o dono ainda tem 10 dias para resolver o problema e pegar a propriedade de volta (nesse caso, você recebe o valor que pagou de volta). Portanto, não comece nenhum trabalho na propriedade e também não dê entrada no processo de despejo (Eviction) até que tenha recebido o certificado de escritura. 

– Comprando propriedades em Leilões online

A facilidade de participar dos leilões online é que você pode participar do conforto da sua própria casa. Esses leilões acontecem por horas, dias, e as vezes semanas. Eles também são mais flexíveis e permitem que tipos diferentes de propriedades sejam vendidas, como aquelas que já passaram pelo processo de foreclosure e agora o banco é dono delas, propriedades comerciais, propriedades com qualidades únicas (por exemplo histórica, exóticas, famosas, etc), e também notas promissórias, etc. 

– Encontre uma propriedade que você ame

Veja todas as propriedades disponíveis. Escolha aquelas que melhor se encaixam no seu bolso, e nos seus objetivos.

– Faça seu dever de casa

Procure saber tudo sobre a propriedade. Faça as mesmas pesquisas que você faria, caso estivesse comprando em um leilão presencial. Também procure conselho de um corretor. Diferentemente dos leilões presenciais, leilões online oferecem comissão para corretores, portanto contate o seu corretor para que ele te ajude e guie durante todo o processo. Além disso, muitas vezes o corretor conseguirá te permitir entrar na propriedade antes que você decida comprar ela. 

– Registre para o leilão 

Caso você esteja usando um corretor, ele irá fazer isso por você. Caso não, você pode se registrar (alguns sites só permitem que corretores façam o registro). Alguns sites irão pedir que você faça um deposito para garantir que todas as pessoas concorrendo pela propriedade são sérias. Caso você perca o leilão, o deposito é retornado para você. 

– Prepare suas finanças

Tenha os seguintes documentos prontos antes de começar: prova de que pode pagar pela propriedade, documentos da empresa (no caso de estar comprando a propriedade no nome de uma empresa), Calção (em torno de 5% do valor final da propriedade). 

– E se você ganhar?

O departamento de fechamento do site irá entrar em contato com você e o seu corretor para agilizar o fechamento. Diferentemente do leilão presencial na corte, você terá um contrato e um fechamento. Você terá um tempo limitado para remeter todos os documentos necessários assim como pagamento (as vezes leilões online aceitam financiamento). Caso você não cumpra os prazos, pode perder a calção. Preste bastante atenção nas informações da propriedade, por que vários sites irão cobrar uma taxa por conduzir o leilão. Essa taxa varia de site para site, mas pode ser até 5% do valor da propriedade. 

– Seguro de escritura

Da mesma forma como o leilão na corte não pode garantir que a escritura irá vir sem problemas, os leilões online também não podem garantir. Então é muito importante que você compre seguro de escritura na hora do fechamento ou após o fechamento da propriedade. 

Como sempre, estou aqui para te auxiliar a atingir seus objetivos. Caso tenha dúvidas ou precise de ajuda, por favor entre em contato comigo no 843-267-4165 (WhatsApp ok), ou através do live@mgnfinehomes.com Também pode me seguir nas redes sociais para mais dicas e informações (Leah Nascimento ou MGN Fine Homes). 

Até a próxima, 

Leah Nascimento, Corretora