Tuesday | September 29, 2020

Qual a relação entre Imposto de Renda e a compra de uma casa?

Entenda o que um tem a ver com o outro

Com 15 de Abril se aproximando, a questão do imposto de renda está na mente de todos nós. Alguns estão felizes porque vão receber dinheiro de volta, outros estão tristes porque vão ter que pagar e alguns, estão fingindo que 15 de abril não existe porque não conseguem nem imaginar como vão pagar os impostos desse ano. Independente da sua situação, a forma como você faz o seu imposto de renda e o quanto paga para o Tio Sam são fatores essenciais para determinar se você poderá ou não ter a sua casa própria. 

É obrigação de todos que recebem qualquer tipo de renda, seja ela resultado de trabalho, apreciação financeira, venda de bens, herança, etc pagar imposto ao governo. Mas isso, todos nós já sabemos. O que não é muito claro é como que o seu imposto anual de renda (o que geralmente chamamos de Taxa, ou Tax Return) tem a ver com a compra de casas. 

Primeiramente,precisamos deixar claro que, todas, e realmente quero dizer TODAS, as pessoas podem ser donas de propriedades nos Estados Unidos. Não existe nenhuma lei que proíba alguém de ter propriedade nos Estados Unidos, mesmo que a pessoa não tenha o social, ou o green card, mesmo que a pessoa more nos Estados Unidos ou more fora dos Estados Unidos. Desde que a pessoa tenha os meios de pagar pela propriedade, ela pode ser dona de imóveis nesse país. Vale a pena ressaltar que ser dono de propriedade aqui não irá influenciar no seu estado imigratório, ou seja, não compre uma propriedade nos EUA acreditando que irá te dar o direito ao Green Card por que não vai, mas, também não deixe de comprar por medo da imigração bater a sua porta, porque isto também não irá acontecer. 

Agora que deixamos bem claro sobre quem pode ser dono de propriedades, precisamos falar da forma de pagamento:

1

 – Cash – Caso a pessoa tenha dinheiro para pagar o imóvel a vista, ela pode. Só lembrando que aqui no estado da Georgia todas as transações imobiliárias precisam ser intermediadas por um advogado, e o dinheiro para pagar o imóvel precisa estar em uma conta bancaria, para que possa ser transferido da conta bancaria onde está guardado para a conta bancaria do advogado fechando a transação. 

2

 – Financiamento direto com o dono (owner financing) – Não é muito comum em transações residenciais por que duas coisas precisam estar presentes: O dono do imóvel que está sendo vendido precisa ser dono do imóvel 100% (ou seja, não pode ter nenhuma parte financiada); e também precisa querer parcelar o saldo devedor.

3

 – Troca – Nesse caso o comprador oferece alguma coisa, ou combinação de coisas, em troca do imóvel. Essa forma de pagamento é muito comum no Brasil mas, extremamente rara nos Estados Unidos. É perigoso dar um nó no cérebro de um americano tentando explicar para ele como isso funciona, e possivelmente causar um ataque cardíaco caso insista em fazer o pagamento dessa maneira…

4

 – Financiamento bancário – essa é a forma mais comum de se pagar por um imóvel nos Estados Unidos. Essa forma é tão comum que de fato em 2017 71.2% de todas as vendas de imóveis foram feitas através de financiamento bancário. E é nessa última categoria que entra a importância dos impostos de renda.

Para que o banco possa liberar o empréstimo para que uma pessoa possa comprar uma casa, o banco precisa confirmar a capacidade da pessoa de pagar o empréstimo de volta. Instituições financeiras diferentes oferecem tipos diferentes de empréstimos. Tipos diferentes de empréstimos, podem requerer tipos de provas diferentes. Entretanto, a regra geral é que todas as instituições financeiras irão requerer nota de crédito (credit score), comprovante de estabilidade de trabalho (W2, se empregado; 1099, se trabalhar por conta própria; E impostos de renda); e comprovante de renda. 

Nos empréstimos tradicionais (aqueles que geralmente têm as menores taxas de juros), os únicos comprovantes de renda aceitáveis são os impostos de renda (as Taxas). A pergunta que me fazem com frequência é: “Por que só aceitam impostos de renda?” Tem três motivos: 

1

 O imposto de renda é o único lugar onde toda a renda de uma pessoa aparece (ou deveria aparecer…), não só a renda que ele recebe como salário, mas também a renda de investimentos, aluguéis, pensão, etc.

2

 Caso a pessoa trabalhe por conta própria a sua renda é determinada por todo o dinheiro que ela recebeu menos todas as despesas, e isso é incluído nos impostos de renda.

3

 Existem certas regras que as agências reguladoras impõem sobre as financeiras, e essa é uma: nos empréstimos tradicionais (ou seja, regulados) a renda tem que ser comprovada através de impostos de renda.

O item 2 acima, é o que mais confunde as pessoas. Por exemplo: uma pessoa é dona de uma empresa de instalação de granito, o faturamento dela no ano foi $150,000; mas aí quando ela foi fazer as taxas dela no final do ano ela colocou que pagou $138,000 em material, mão de obra, e outros gastos. Portanto a renda dela, ou seja o que sobrou para ela pagar casa, comida, roupa, saúde, educação, imposto etc, foram $12,000 por ano ($1,000/mês). Esses $1,000/mês é o que o banco vê como renda dessa pessoa. O banco só permite que uma certa porcentagem do que a pessoa ganhe por mês seja usada para contas como parcela da casa, carro, empréstimos em geral, e cartões de credito. Essa porcentagem geralmente não pode exceder 50% da renda bruta da pessoa por mês. 

Vamos assumir que a pessoa dona da companhia de granito do nosso exemplo acima, tenha um carro financiado que ela pague $300/mês, e tenha financiado móveis para a casa dela no valor de $200/mês. Isso quer dizer que o total de dividas fixas dela está em $500/mês (50% do total de $1,000 que ela tem disponível para todos os gastos mensais, aos olhos do banco). Assumindo que a porcentagem máxima de dívidas aceitas pelo banco para fazer o financiamento seja de 50%, a pessoa do nosso exemplo não qualifica para um empréstimo. 

A pergunta que aparece muito é: “O que importa o que minhas taxas falam? Eu pago $2,000/mês de aluguel, nunca atrasei um dia nos últimos 5 anos e posso provar. É claro que eu consigo pagar uma parcela de $1,500 em uma casa!”. A resposta para ela é: em empréstimos tradicionais, o que conta é o que está nas taxas, independentemente de qualquer outro fator. Existem empréstimos não tradicionais (que geralmente requerem entradas maiores e juros maiores) que permitem outras formas de comprovação de renda como estratos bancários e renda no exterior. Mas caso a intenção seja pagar a menor taxa de juros e dar a menor entrada possível, não tem outra solução além de declarar uma renda liquida mais alta nas taxas. 

A próxima pergunta seria: “ok, mas, quanto é que eu tenho que declarar?”. Vamos voltar ao exemplo acima: digamos que o faturamento total foi $150,000 no ano. $50,000 foi gasto com material, mão de obra, e outros gastos. Portanto a renda livre declarada para o governo ficou de $100,000 ($8,333.33/mês). Vamos assumir que o tipo de empréstimo que essa pessoa quer permita um total de dívida fixa mensal de 36%. Assim sendo, $8,333.33×36%= $3,000/mês disponível para divididas. Já sabemos que essa pessoa já tem $500/mês, então sobrou $2,500/mês para a parcela de uma casa. Assumindo uma entrada de 5%, uma taxa de juros de 5% ao ano, seguro da casa de $1,000/ano e imposto da casa de $4,000/ano; essa pessoa está qualificada para comprar uma casa de aproximadamente $380,000. 

É importantíssimo lembrar que o cenário do nosso exemplo é fictício e que o caso de cada pessoa é diferente. Assim sendo, a resposta para: “Quanto eu preciso declarar para o meu Imposto de Renda para me qualificar para comprar uma casa ?”  é: Depende! Depende do valor da casa que a pessoa quer comprar; depende do valor das dívidas fixas que ela já tem por mês; depende de quanto ela ganha (não adianta declarar dinheiro que não ganhou), depende do tipo de empréstimo que ela for fazer, e do valor da entrada que ela queira dar. O caso de cada pessoa é único, e para determinar os valores que são corretos para o seu caso, você precisa consultar o seu banco, seu contador, e o seu corretor de imóveis. 

Conclusão: para escapar do aluguel através do financiamento de uma casa, vamos precisar pagar mais imposto para o Tio Sam…

Mais informações a respeito deste e de outros assuntos relacionados à compra e venda de casas aqui nos Estados Unidos? Entre em contato comigo pelo telefone 843-267-4165 ou email: live@mgnfinehomes.com

 Até a próxima!

Leah Nascimento (Marília)